Maria é proprietária do imóvel A, que possui um acesso ínfimo à rua, excessivamente dificultoso, pois a quase totalidade de seu imóvel encontra-se bloqueado pelo imóvel B, de propriedade de João. Maria deseja estabelecer um pequeno comércio em seu imóvel, mas seus clientes não terão acesso adequado, o que tornaria o empreendimento inviável. Instruída por um advogado, Maria é aconselhada a utilizar-se de uma ação de passagem forçada em face de João, visando obter acesso à rua. Diante do exposto, questiona-se:
a) Em que consiste o instituto da passagem forçada? Quais suas principais características? É sinônimo da ‘servidão de passagem’?
b) A existência de acesso, mesmo que ínfimo e excessivamente dificultoso, inviabiliza a pretensão judicial de Maria em face de João? Justifique.
ESPELHO:
a) A passagem forçada está prevista no art. 1.285 do Código Civil e consiste em restrição ao direito de propriedade decorrente das relações de vizinhança, tendo por fundamento a função social da propriedade, nos termos do art. 5.º, incs. XXII e XXIII, da CF/1988 e do art.
1.228, § 1.º, do Código Civil.
São características da passagem forçada, em síntese:
I - Em primeiro lugar, a passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, consistindo numa obrigação ambulatória ou proptem rem;
II - A passagem forçada decorre da lei, razão pela qual não precisa de registro.
III - Ademais, a passagem forçada é obrigatória, diante da função social da propriedade;
IV - Na passagem forçada há necessariamente o pagamento de uma indenização ao imóvel serviente;
V - Na passagem forçada, o imóvel não tem outra opção que não seja a passagem.
Por fim, não se pode confundir a passagem forçada com as servidões, em especial com a servidão de passagem. Isso porque a primeira é instituto de direito de vizinhança, enquanto que as segundas constituem um direito real de gozo ou fruição. Além dessa diferença, a passagem forçada é obrigatória, diante da função social da propriedade; as servidões são facultativas. Na passagem forçada há necessariamente o pagamento de uma indenização ao imóvel serviente, enquanto que nas servidões a indenização somente será paga se houver acordo entre os proprietários dos imóveis envolvidos. Na passagem forçada, o imóvel não tem outra opção que não seja a passagem; o que não ocorre nas servidões. Por fim, quanto ao aspecto processual, de um lado há a ação de passagem forçada; do outro, a ação confessória, fundada em servidões.
b) De acordo com doutrina e jurisprudência, o conceito de imóvel encravado não deve ser visto de forma absoluta, sem qualquer flexibilidade. Nesse sentido, foi aprovado o Enunciado nº 88 do CJF/STJ, na I Jornada de Direito Civil, in verbis: “O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica”.
Ademais, no mesmo sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:
Civil. Direitos de vizinhança. Passagem forçada (art. 559 [do CC/1916]). Imóvel encravado. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte. (STJ, REsp 316.336/MS, 3.ª Turma, Rel. Min. Ari Pargendler, j. 18.08.2005, DJ 19.09.2005, p. 316).
Dessa forma, a existência acesso ínfimo e excessivamente dificultoso não possui o condão de inviabilizar a pretensão de Maria em face de José, pois o conceito de imóvel encravado não é absoluto.
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